Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen kann ein Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Entscheidend ist dabei grundsätzlich nicht die Übergabe der Immobilie und auch nicht der Übergang von Nutzen und Lasten. Maßgeblich sind vielmehr die Zeitpunkte, zu denen die rechtlich bindenden Kaufverträge abgeschlossen werden. Das hat der Bundesfinanzhof 2026 erneut bestätigt. Gerade bei Immobilien mit hohen Wertsteigerungen kann deshalb bereits ein geringfügig zu früh abgeschlossener Kaufvertrag erhebliche steuerliche Folgen haben. Eine steuerliche Prüfung sollte daher stattfinden, bevor der notarielle Verkaufstermin verbindlich festgelegt wird.
Inhaltsverzeichnis
- Wann ein Immobilienverkauf steuerpflichtig sein kann
- Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG
- Welches Datum ist für die Frist entscheidend?
- Was der Bundesfinanzhof 2026 entschieden hat
- Wann selbstgenutzte Immobilien ausgenommen sind
- Wie sich ein steuerpflichtiger Gewinn berechnet
- Praxisbeispiel: Wenige Tage können entscheidend sein
- Was Immobilieneigentümer vor dem Verkauf prüfen sollten
- Fazit
Wann ein Immobilienverkauf steuerpflichtig sein kann
Nicht jeder Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist automatisch steuerfrei.
§ 23 Einkommensteuergesetz erfasst sogenannte private Veräußerungsgeschäfte. Dazu gehört grundsätzlich auch der Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Typische Fälle sind:
- eine vermietete Eigentumswohnung,
- ein vermietetes Einfamilienhaus,
- ein unbebautes Grundstück,
- eine privat gehaltene Ferienimmobilie,
- ein Mehrfamilienhaus im Privatvermögen.
Besonders relevant ist die Regelung bei Objekten, deren Wert seit dem Erwerb deutlich gestiegen ist. Ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn kann dann schnell einen erheblichen Betrag erreichen.
Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG
Für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sieht § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich einen Zeitraum von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung vor.
Wird eine Immobilie erst nach Ablauf dieser Frist verkauft, fällt der Vorgang grundsätzlich nicht mehr unter die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte.
Entscheidend ist deshalb eine scheinbar einfache Frage:
Wann beginnt und wann endet die Zehnjahresfrist?
Gerade hier entstehen in der Praxis Missverständnisse.
Häufig werden folgende Zeitpunkte miteinander verwechselt:
- Abschluss des notariellen Kaufvertrags,
- Kaufpreiszahlung,
- Schlüsselübergabe,
- Besitzübergang,
- Übergang von Nutzen und Lasten,
- Eintragung im Grundbuch.
Für die steuerliche Berechnung sind diese Daten jedoch nicht gleichwertig.
Welches Datum ist für die Spekulationsfrist entscheidend?
Der Bundesfinanzhof stellt grundsätzlich auf den Abschluss der obligatorischen Verträge ab. Bei einem normalen Grundstücksgeschäft ist damit regelmäßig der rechtswirksam geschlossene Kaufvertrag gemeint.
Für die Zehnjahresfrist wird daher typischerweise verglichen:
Datum des Kaufvertrags beim Erwerb
mit
Datum des Kaufvertrags beim späteren Verkauf.
Der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen, ist dagegen für diese Frist grundsätzlich nicht ausschlaggebend.
Das ist für die Praxis besonders wichtig. In Immobilienkaufverträgen liegt der wirtschaftliche Übergang häufig Wochen oder sogar Monate nach der notariellen Beurkundung.
⚖️ Wichtig zu wissen:
Die Vereinbarung eines späteren Übergangs von Nutzen und Lasten verlängert die steuerliche Zehnjahresfrist grundsätzlich nicht. Für die Fristberechnung kommt es regelmäßig auf die bindenden Kaufverträge an.
Was der Bundesfinanzhof 2026 entschieden hat
Der Bundesfinanzhof hat seine bisherige Rechtsprechung mit Beschluss vom 18. Juni 2026, Az. IX B 24/26, ausdrücklich bestätigt.
Nach Auffassung des Gerichts ist für die Frage, ob eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist veräußert wurde, auf die Zeitpunkte des Abschlusses der obligatorischen Verträge abzustellen. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums ist für diese Berechnung grundsätzlich nicht entscheidend.
Dahinter steht auch ein steuerrechtlich nachvollziehbarer Gedanke: Würde allein der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums entscheiden, könnten Verkäufer und Käufer den relevanten Zeitpunkt über die Vertragsgestaltung vergleichsweise frei beeinflussen.
Der BFH hält deshalb an der Anknüpfung an den rechtlich bindenden Vertrag fest.
Eine Besonderheit kann bestehen, wenn beim vermeintlichen Vertragsabschluss noch nicht alle Beteiligten rechtlich gebunden sind. Dann kann der Zeitpunkt maßgeblich werden, zu dem die vollständige Bindungswirkung eintritt. Der konkrete Vertrag sollte deshalb insbesondere bei ungewöhnlichen Vertragsgestaltungen individuell geprüft werden.
💡 Tipp aus der Praxis:
Wer sich nahe am Ende der Zehnjahresfrist befindet, sollte den vorgesehenen notariellen Verkaufstermin nicht allein anhand von Übergabe- oder Zahlungsterminen planen. Entscheidend kann bereits der Tag der rechtlichen Bindung sein.
Wann selbstgenutzte Immobilien ausgenommen sind
Die Zehnjahresfrist bedeutet nicht, dass jeder Verkauf innerhalb dieses Zeitraums steuerpflichtig ist.
Das Einkommensteuergesetz sieht insbesondere für selbstgenutzte Immobilien eine wichtige Ausnahme vor.
Keine Besteuerung nach § 23 EStG erfolgt grundsätzlich, wenn die Immobilie
entweder
zwischen Anschaffung beziehungsweise Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde,
oder
im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Beispiel zur Eigennutzung
Eine Eigentumswohnung wurde mehrere Jahre vermietet. Der Eigentümer zieht anschließend selbst ein und nutzt sie im Jahr 2024, während des gesamten Jahres 2025 und bis zum Verkauf im Jahr 2026 selbst.
In einer solchen Konstellation kann die Ausnahme für eigene Wohnzwecke grundsätzlich erfüllt sein, obwohl seit dem Erwerb noch keine zehn Jahre vergangen sind.
Im Einzelfall können jedoch beispielsweise Ferienwohnungen, zeitweise Vermietungen, unentgeltliche Überlassungen oder nur teilweise selbstgenutzte Objekte zusätzliche Fragen aufwerfen.
Wie sich ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn berechnet
Liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor, wird nicht der gesamte Verkaufspreis versteuert.
Vereinfacht berechnet sich der Gewinn aus:
Verkaufspreis
– steuerlich relevante Anschaffungskosten
– Veräußerungskosten
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn
Zu beachten ist dabei eine häufig unterschätzte Besonderheit: Bereits geltend gemachte Abschreibungen können die bei der Gewinnermittlung anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindern. Dadurch kann der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn höher ausfallen als die einfache Differenz zwischen ursprünglichem Kaufpreis und Verkaufspreis vermuten lässt. § 23 Abs. 3 EStG regelt diese Berechnung ausdrücklich.
Vereinfachtes Rechenbeispiel
Eine vermietete Immobilie wurde einschließlich relevanter Anschaffungsnebenkosten für 300.000 Euro erworben.
Bis zum Verkauf wurden steuerlich insgesamt 40.000 Euro Abschreibungen berücksichtigt.
Der Verkauf erfolgt innerhalb der Zehnjahresfrist für 420.000 Euro. Für Makler und weitere unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängende Kosten entstehen beispielsweise 10.000 Euro.
Vereinfacht:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkaufspreis | 420.000 € |
| ursprüngliche Anschaffungskosten | 300.000 € |
| abzüglich berücksichtigter AfA | 40.000 € |
| verbleibender steuerlicher Wert | 260.000 € |
| Veräußerungskosten | 10.000 € |
| vereinfachter Veräußerungsgewinn | 150.000 € |
Der Betrag von 150.000 Euro ist nicht mit der zu zahlenden Steuer gleichzusetzen. Der Gewinn fließt vielmehr in die Einkommensteuerberechnung ein. Die konkrete Belastung hängt insbesondere von den persönlichen Einkommensverhältnissen ab.
Praxisbeispiel: Wenige Tage können entscheidend sein
Ein Unternehmer aus Ostfriesland besitzt privat eine vermietete Eigentumswohnung.
Der notarielle Kaufvertrag beim Erwerb wurde am 15. November 2016 geschlossen. Inzwischen ist der Wert der Immobilie erheblich gestiegen.
Ein Interessent möchte die Wohnung im Herbst 2026 erwerben.
Variante 1: Verkauf kurz vor Ablauf der Frist
Der neue notarielle Kaufvertrag wird bereits Anfang November 2026 verbindlich abgeschlossen.
Der Verkauf liegt noch innerhalb des maßgeblichen Zehnjahreszeitraums. Ein entstandener Gewinn kann deshalb grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein.
Variante 2: Verkauf erst nach Ablauf der Frist
Der rechtsverbindliche Verkauf findet erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist statt.
Sofern keine Besonderheiten vorliegen, fällt der Veräußerungsgewinn dann grundsätzlich nicht mehr unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Bei hohen Wertsteigerungen kann der zeitliche Unterschied wirtschaftlich erheblich sein.
💡 Tipp aus der Praxis:
Liegt der geplante Verkauf nur wenige Wochen vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist, sollte vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine konkrete steuerliche Berechnung erfolgen. Ein vermeidbarer zeitlicher Fehler lässt sich nach Abschluss des Vertrags häufig nicht mehr korrigieren.
Was Immobilieneigentümer vor dem Verkauf prüfen sollten
Vor einem geplanten Immobilienverkauf sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
- Wann wurde der ursprüngliche Kaufvertrag rechtsverbindlich abgeschlossen?
- Wann soll der neue Kaufvertrag abgeschlossen werden?
- Handelt es sich um Privatvermögen oder Betriebsvermögen?
- Wurde die Immobilie vermietet oder selbst genutzt?
- Gab es Zeiten unterschiedlicher Nutzung?
- Welche Anschaffungs- und Herstellungskosten liegen vor?
- Welche Abschreibungen wurden bereits steuerlich berücksichtigt?
- Welche unmittelbar mit dem Verkauf verbundenen Kosten entstehen?
- Gab es Schenkungen, Erbschaften oder sonstige Eigentumsübertragungen?
- Bestehen Besonderheiten im Kaufvertrag, die den Zeitpunkt der rechtlichen Bindung beeinflussen?
Gerade der letzte Punkt gewinnt durch die aktuelle BFH-Entscheidung zusätzliche Bedeutung.
Fazit: Immobilienverkäufe rechtzeitig steuerlich planen
Der Verkauf einer privaten Immobilie kann steuerlich wesentlich stärker vom richtigen Zeitpunkt abhängen, als es auf den ersten Blick erscheint.
Der Bundesfinanzhof hat 2026 erneut klargestellt: Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG sind grundsätzlich die rechtlich bindenden Kaufverträge entscheidend. Der Übergang von Nutzen und Lasten bietet regelmäßig keine Möglichkeit, die Frist nachträglich zu verschieben.
Besonders bei vermieteten Immobilien mit hohen Wertsteigerungen empfiehlt sich deshalb eine Prüfung vor dem Gang zum Notar.
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