Die steuerfreie Übertragung von Immobilien ist ein zentrales Thema in der privaten und betrieblichen Vermögensplanung. Sowohl das Einkommensteuer-, Körperschaftsteuer-, Grunderwerbsteuer- als auch das Erbschaftsteuerrecht eröffnen Möglichkeiten, Immobilien ganz oder teilweise steuerfrei zu übertragen. Entscheidend ist dabei, die jeweiligen Voraussetzungen genau zu kennen und rechtzeitig zu planen. Ob Schenkung, Erbschaft, Umstrukturierung oder Betriebsübergabe – wer steuerliche Gestaltungsspielräume nutzt, kann erhebliche Steuerbelastungen vermeiden.
Inhaltsverzeichnis
- Einkommensteuer: Schenkung und unentgeltliche Übertragung
- Körperschaftsteuer: Grenzen der Steuerfreiheit
- Grunderwerbsteuer: Wann die Steuer entfällt
- Erbschaft- und Schenkungsteuer: Familienheim und Freibeträge
- Fazit und Handlungsempfehlung
1. Einkommensteuer: Schenkung und unentgeltliche Übertragung
Wird eine Immobilie unentgeltlich übertragen – etwa im Wege der Schenkung –, entsteht aus einkommensteuerlicher Sicht kein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. Der Erwerber übernimmt die steuerlichen Werte des bisherigen Eigentümers (§ 6 Abs. 3 EStG). Damit bleibt die Übertragung einkommensteuerneutral.
⚖️ Wichtig zu wissen:
Erfolgt die Übertragung innerhalb eines Unternehmens oder einer Gesellschaft, kann sie steuerlich als verdeckte Einlage gelten (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG). In diesem Fall droht eine Besteuerung, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung eingebracht wird.
💡 Tipp aus der Praxis:
Bei unentgeltlichen Übertragungen innerhalb der Familie sollte geprüft werden, ob eine notarielle Schenkungserklärung ausreicht oder ob ergänzende gesellschaftsrechtliche Anpassungen (z. B. im Gesellschaftsvertrag) notwendig sind.
2. Körperschaftsteuer: Grenzen der Steuerfreiheit
Kapitalgesellschaften – etwa GmbH, UG oder AG – erzielen ausschließlich gewerbliche Einkünfte (§ 8 Abs. 2 KStG). Damit ist ein steuerfreier Verkauf von Immobilien grundsätzlich ausgeschlossen.
Im Gegensatz dazu können andere Körperschaften, wie Stiftungen oder Vereine, unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien steuerfrei veräußern, sofern sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen und die Zehnjahresfrist (§ 23 EStG) einhalten.
⚖️ Wichtig zu wissen:
Die Steuerfreiheit für selbstgenutzte Immobilien (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 S. 3 EStG) gilt nur für natürliche Personen. Juristische Personen können keine „eigenen Wohnzwecke“ erfüllen.
3. Grunderwerbsteuer: Wann die Steuer entfällt
Grundsätzlich fällt beim Erwerb oder bei der Übertragung einer Immobilie Grunderwerbsteuer an (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Es bestehen jedoch mehrere gesetzliche Ausnahmen:
- Erbschaften und Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG):
Übertragungen im Rahmen des Erbschaftsteuer- oder Schenkungsteuerrechts bleiben grunderwerbsteuerfrei. - Übertragungen im Familienkreis (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG):
Eltern, Kinder, Enkel, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner profitieren ebenfalls von einer vollständigen Steuerbefreiung. - Umstrukturierungen (§ 6a GrEStG):
Bei Verschmelzungen, Spaltungen oder Einbringungen innerhalb eines Konzerns kann eine steuerfreie Übertragung erfolgen – vorausgesetzt, die Beteiligungsverhältnisse bleiben mindestens fünf Jahre unverändert.
💡 Tipp aus der Praxis:
Das Grunderwerbsteuerrecht kennt keine teilentgeltlichen Geschäfte. Wird mehr als 10 % des Verkehrswerts gezahlt, gilt der Vorgang als entgeltlich – und damit grunderwerbsteuerpflichtig (BFH, Urteil v. 12.07.2006 – II R 65/04).
4. Erbschaft- und Schenkungsteuer: Familienheim und Freibeträge
Besonders attraktive Gestaltungsmöglichkeiten bietet das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz:
- Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG):
Wird das selbst bewohnte Eigenheim an den Ehepartner verschenkt oder vererbt und weiterhin zu Wohnzwecken genutzt, bleibt der Vorgang vollständig steuerfrei.
Bei Kindern gilt die Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 m². - Vermietete Immobilien (§ 13d ErbStG):
Vermietete Objekte im Privatvermögen werden nur zu 90 % ihres Werts für die Steuer angesetzt – das senkt die Steuerlast erheblich. - Freibeträge (§§ 16, 17 ErbStG):
- 500.000 € für Ehegatten
- 400.000 € für Kinder
- 200.000 € für Enkel (wenn Eltern verstorben sind)
💡 Tipp aus der Praxis:
Durch Schenkungen im Abstand von jeweils zehn Jahren können Freibeträge mehrfach genutzt werden (§ 14 ErbStG). Das ermöglicht eine schrittweise, steuerfreie Vermögensübertragung.
Fazit: Planung ist der Schlüssel zur Steuerfreiheit
Die steuerfreie Übertragung von Immobilien ist kein Zufall, sondern Ergebnis einer sorgfältigen Planung. Wer die unterschiedlichen Steuerarten und ihre Voraussetzungen kennt, kann erhebliche Steuerersparnisse erzielen – ob durch Schenkung, Erbschaft oder gesellschaftsrechtliche Umstrukturierung.
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